LIEGENSCHAFTS-

RECHT

Liegenschaftsverträge zählen für unsere Kanzlei zum Kern unserer Tätigkeit. Juristen unterscheiden dabei zwischen Kaufverträgen, Tauschverträgen und Übergabsverträgen.

 

Grunderwerbsteuer neu seit 01.01.2016:

    1. zur Berechnung der Grunderwerbsteuer wird zwischen unentgeltlichen (Gegenleistung bis höchstens 30% des Grundstückswertes), teilentgeltlichen (Gegenleistung zwischen 30% und 70% des Grundstückswertes) und entgeltlichen (Gegenleistung über 70% des Grundstückswertes) Vorgängen unterschieden.

    2. Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Schwiegerkinder, Ehegatten oder Lebensgefährten, Geschwister, Neffen, Nichten (s lit d) gelten gemäß Gesetzesdefinition immer als unentgeltlich.

    3. Grunderwerbsteuer beträgt bei entgeltlichen Vorgängen grundsätzlich 3,5 % der Gegenleistung, zumindest aber des Grundstückswertes. Wohnungsgebrauchs-, Fruchtgenuss- und sonstige Nutzungs- oder Austragrechte sind dabei als Gegenleistung zu berücksichtigen. (Kommt aber wegen 2. nur selten, z.B. bei Leibrentenverträgen unter Fremden, sonst Übertragung an ein Kind und dessen Lebensgefährten oder ein Übergeberpaar an Neffen oder Nichte eines Übergebers hinsichtlich des anderen vor – auch hier aber meist un- oder teilentgeltlich).

    4. Stufentarif bei unentgeltlichen Verträgen, und zwar für alle Erwerber (auch ohne Verwandtschaftsverhältnis). Übertragungen bis zu einem Grundstückswert von € 250.000,-- unterliegen einem Steuersatz von 0,5%, darüber liegende Teile bis zu einem Grundstückswert von € 400.000,-- einem Steuersatz von 2% und lediglich die darüber liegenden Teile einem Steuersatz von 3,5 %.

    5. Bei teilentgeltlichen Verträgen unterliegt der entgeltliche Teil dem Steuersatz von 3,5 %, der unentgeltliche hingegen dem Stufentarif.

    6. Der Grundstückswert wird ermittelt durch die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert oder durch ein – kostenpflichtiges – Gutachten eines gerichtlich beeideten Sachverständigen. Am einfachsten lässt sich der Grundstückswert aus dem bestehenden vollständigen Einheitswertbescheid (samt Berechnungsgrundlagen) ermitteln!

    7. Der Bodenwert wird ansonsten vom Finanzamt bekanntgegeben (entspricht dem Einheitswert des unbebauten Baugrundes). Dieser wird zunächst verdreifacht und dann mit einem für jede Gemeinde festgesetzten Faktor vervielfacht.

    8. Der Gebäudewert wird berechnet aus Gebäudenutzfläche, Gebäudealter (neu, älter als 20 Jahre, älter als 40 Jahre) und erfolgten Sanierungsmaßnahmen. Steht der vollständige Einheitswertbescheid samt Berechnungsgrundlagen nicht zur Verfügung, sollte der baubewilligte Plan, bei Wohnungseigentum das Nutzwertgutachten, zur Besprechung bzw. Vertragsunterfertigung mitgenommen werden.

    9. Für die Anwendung des Stufentarifes werden Grundstücksübertragungen in einem Zeitraum von 5 Jahren zusammengerechnet, sofern sie vom selben Übergeber an den selben Übernehmer erfolgen oder dieser von mehreren Übergebern Anteile an der selben Liegenschaft erhält.

    10. Bei Übergabe land- und forstwirtschaftlicher Liegenschaften an Personen gemäß 2. wird die Grunderwerbsteuer vom einfachen land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert berechnet. Weist der Einheitswertbescheid jedoch zusätzlich übersteigenden Wohnungswert, gemischt genutztes Grundstück, unbebautes Grundstück (Baugrund) oder Einfamilienhaus (z.B. Austraghaus) auf, ist die Grunderwerbsteuer für diese Teile nach Boden- und Gebäudewert zu ermitteln.

 

Gerichtliche Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht bei Erwerb durch Verwandte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Schwiegerkinder, Ehegatten oder Lebensgefährten, Geschwister, Neffen, Nichten: 1,1% des 3-fachen Einheitswertes, sonst (auch Lebensgefährte des Kindes, Stief- oder Schwiegereltern, …) 1,1% des Verkehrswertes.

 

Allfällige Eintragungsgebühren für Pfandrechte bei Sicherstellung von Auszahlungsbeträgen oder Eintragung sonstiger neuer oder Ausdehnung bestehender Pfandrechte: 1,2% des sichergestellten Betrages.

 

Allenfalls Kosten für Gutachten bei Begründung von Wohnungseigentum oder Ermittlung des Verkehrswertes.

 

Die Einräumung von Wohnungs- oder Fruchtgenussrechten hat seit 01.06.2014 keine Auswirkung mehr auf die Grunderwerbsteuer und/oder Eintragungsgebühr.

 

Für den Übergeber oder Verkäufer fallen – außer einer allfälligen Immobilienertragsteuer und Kosten der Lastenfreistellung - üblicherweise keine Kosten an. Der Übernehmer oder Käufer hat überlicherweise auch die Kosten der Vertragserrichtung und -durchführung zuzüglich der darauf entfallenden Umsatzsteuer und Barauslagen zu tragen.

 

Durch die Neuregelung wird eine Liegenschaftsschenkung oder -übergabe erheblich verteuert, wenn zuvor ein An- oder Zubau oder ein Austraghaus errichtet oder aber ein bestehendes Haus (z.B. Dachboden) ausgebaut oder saniert wird. In diesen Fällen sollte daher – wenn eine Übergabe oder Schenkung geplant ist – diese vor den Baumaßnahmen erfolgen!

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